Kennis is uw wapen.
Wij hebben het arsenaal.

De termijn van precies 6 weken begint wettelijk te lopen op de dag na de dagtekening van het IMG-besluit. Dit is de datum die bovenaan de officiële brief staat. Het is een hardnekkige fabel dat de termijn pas start op de dag dat u de envelop opent. Als de brief is vertraagd bij de post, is dat in beginsel uw eigen risico. Mis deze termijn nooit; een besluit staat daarna juridisch onherroepelijk vast.

Als u expliciet akkoord bent gegaan en de bezwaartermijn is verstreken, is dat specifieke besluit juridisch gesloten en heeft u finale kwijting verleend. Echter: dit geldt alleen voor de schades die in dat specifieke rapport stonden. Vindt u nieuwe scheuren, verborgen gebreken, of heeft u nog geen Waardedaling of Smartengeld aangevraagd? Dan kunt u gewoon een nieuwe claim indienen.

In formele bezwaarprocedures stelt de wet dat uw kosten voor rechtsbijstand 'redelijke kosten' zijn die door de overheid (IMG) vergoed moeten worden, mits uw bezwaar niet overduidelijk kansloos is. Wij declareren onze gemaakte uren en de uren van onze contra-experts direct bij het instituut. Hierdoor procederen we in nagenoeg alle particuliere dossiers zonder dat u een factuur ontvangt.

Overheidsinstanties zijn gebonden aan de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waarin maximale beslistermijnen zijn vastgelegd. Overschrijdt het IMG deze termijn wegens 'extreme drukte', dan dienen wij een formele ingebrekestelling in. Het IMG krijgt dan nog 14 dagen. Halen ze dit weer niet? Dan verbeuren ze aan u een dwangsom voor elke dag vertraging, tot een maximum van € 1.442,-. Blijft het daarna nog stil? Dan stappen we naar de bestuursrechter ('Beroep niet tijdig beslissen').

Wanneer u pas in week 5 naar een jurist stapt, is er geen tijd meer om een heel bouwkundig rapport op te stellen. Om verjaring te voorkomen, dienen wij direct een 'Pro-Forma' bezwaarschrift in. Dit is een formele brief waarin we stellen dat we in bezwaar gaan, maar uitstel vragen (vaak 4 weken extra) om de inhoudelijke bewijzen te verzamelen. Zo beveiligen we uw positie en kopen we tijd voor onze eigen experts.

Dit is een structureel conflict. Het calculatiemodel van het IMG is gebouwd op verouderde standaard aannemerstarieven. Accepteer het besluit nooit als het budget niet klopt. Wij maken binnen de 6 weken termijn bezwaar en dwingen via de gespecificeerde offertes van uw eigen, lokale aannemers een reëel, actueel marktconform budget af bij de commissie.

Bij Naturaherstel huurt het IMG een aannemer in. Het herstel wordt voor u gedaan, maar u heeft weinig tot geen invloed op wie de klus doet. Bij EigenaarGeleid Herstel ontvangt u het totaalbedrag zelf op uw rekening. U bent de opdrachtgever, kiest uw eigen aannemer, en u kunt het herstel direct combineren met eigen verduurzamingsplannen. Wij adviseren vrijwel altijd EGH, mits we ervoor zorgen dat de begroting toereikend is.

Doe dit nooit zonder overleg met een jurist! Als u de schade repareert vóórdat onze contra-expert of de hoorcommissie de schade fysiek heeft kunnen vaststellen, vernietigt u het bewijsmateriaal. De claim zal stranden op 'onverifieerbaarheid'. Uitzondering: bij acuut (instortings)gevaar mag u een noodreparatie uitvoeren. Zorg er in dat geval voor dat er tientallen detailfoto's en expertverslagen van de noodsituatie gemaakt worden.

Dit is de bekende C-schade valkuil. Vaak spelen er inderdaad meerdere factoren mee (een woning zakt van nature enigszins op veen of klei). Echter, het wettelijk bewijsvermoeden stelt dat als de beving ook maar een verergerende of versnellende factor is geweest, u recht heeft op herstel. Onze geotechnische experts en constructeurs weerleggen de IMG-rapporten en tonen de samenhang tussen diepe bevingen en versnelde ondiepe zetting aan.

Ja. Het IMG wijst dit vaak af (ze noemen het een 'gebrekkige constructie'), maar de Hoge Raad heeft anders bepaald. Een woning hoeft wettelijk niet 'aardbevingsbestendig' gebouwd te zijn. Dit heet de 'predispositie' van het pand. Als de beving uiteindelijk de genadeklap ('trigger') is geweest waardoor het reeds zwakke muurtje is gescheurd, is het IMG alsnog aansprakelijk voor de schade (B-schade).

Het IMG berekent uw waardedaling door een percentage te vermenigvuldigen met uw historische WOZ-waarde op een specifieke peildatum (vaak 1 januari 2019). Omdat veel gemeenten destijds de WOZ-waarden te laag inschatten (of bevroren wegens de bevingen), krijgt u automatisch een lagere uitkering. Wij proberen ofwel de WOZ aan te vechten, óf dwingen het IMG om de WOZ te laten varen en een Maatwerk Taxatie (NRVT) uit te laten voeren op de daadwerkelijke marktwaarde.

Nee! Dit is a gigantische misvatting. Waardedaling is gekoppeld aan de eigendomsperiode en de historische peildatums (zoals de Huizinge-beving). Als u destijds eigenaar was, heeft u het verlies aan vermogen al geïncasseerd (u heeft minder winst of meer verlies gemaakt bij verkoop). Wij kunnen deze 'Historische Waardedaling' met terugwerkende kracht voor u claimen, ongeacht waar u nu woont.

Als u uw woning verkoopt terwijl er nog een claimprocedure loopt, moet u juridisch regelen wie er recht heeft op de uitkering. Met een 'akte van cessie' draagt u als verkoper de rechten op de claim over aan de nieuwe koper. Doet u dit niet, dan ontstaat er grote verwarring en kunnen claims stranden of het geld verdwijnt bij de verkeerde partij. Zorg dat uw notaris dit correct opneemt en laat ons de akte vooraf controleren.

Ja. Na jarenlang procederen is er inmiddels jurisprudentie die aantoont dat ook de gasopslagen (waarbij gas in- en uitgepompt wordt) leiden tot bodemdaling en waardedaling in gebieden zoals Norg en Grijpskerk. De bewijslast is hier echter complexer dan middenin het Groningenveld. Wij hebben specifieke ervaring met het claimen van waardedaling in deze Drentse en Westerkwartierse randgebieden.

Wettelijk gezien wel. Praktisch gezien doet het IMG er alles aan om dit bij bedrijven te weigeren. Ze wijzen direct op trillingen van zwaar materieel, heftrucks, of aantasting door mest (bij agrarisch). Daarom is de inzet van zware, zakelijke contra-expertise (constructeurs en geologen) essentieel bij bedrijfsmatige claims om het bewijsvermoeden veilig te stellen en de afwijzing te voorkomen.

Als uw bedrijf (deels) stil komt te liggen vanwege funderingsherstel, stutwerkzaamheden of een onveilige verklaring, leidt u 'bijkomende schade'. U kunt gederfde winst, doorlopende vaste lasten en extra gemaakte kosten (bijv. tijdelijke huur) claimen. Dit vereist een zware bedrijfseconomische bewijslast. Wij werken samen met accountants om deze schade nauwkeurig te becijferen en toe te voegen aan de totale IMG-claim.

Het IMG probeert zakelijk vastgoed soms via de particuliere modellen af te wikkelen. Dit weigeren wij altijd. De waarde van commercieel vastgoed wordt bepaald door rendement (huurstromen) en risico-opslagen (BAR/NAR methodiek). Omdat beleggers het bevingsgebied mijden, gaat het risico omhoog en de waarde keihard omlaag. Wij dwingen voor zakelijke panden 100% van de gevallen een Maatwerktaxatie door een Register Taxateur (RT) af.

Ja, dat kan absoluut. Immateriële schade (smartengeld) is een compleet losstaande regeling. U vraagt dit niet aan voor de fysieke stenen, maar voor het leed dat is ontstaan in de periode ervóór, tíjdens de procedures, en tijdens de stressvolle verbouwingen. Als uw fysieke schade al is afgehandeld en als zwaar is beoordeeld, is dat zelfs uitstekend bewijsmateriaal voor een hogere trede bij uw smartengeldclaim.

Ja, en dit raden wij ten strengste aan. Immateriële schade is persoonsgebonden, niet gekoppeld aan de hypotheek. Iedereen die tijdens de zware jaren op het adres stond ingeschreven en leed (stress, onveiligheidsgevoel, studievertraging) heeft ervaren, heeft recht op compensatie. Wij dienen voor ieder lid van het gezin een apart verzoek in, waardoor de totale gezinsvergoeding aanzienlijk stijgt.

De SNN-subsidie voor Waardebehoud en/of Verduurzaming (vanuit de overheid via het Samenwerkingsverband Noord-Nederland) komt doorgaans pas vrij nadat het IMG formeel mijnbouwschade aan uw woning heeft erkend met een drempelbedrag van veelal € 1.000,-. Krijgt u een C-schade afwijzing, dan loopt u dus ook deze € 4.000,- subsidie mis. Onze juristen zorgen dat bij een succesvolle herziening van uw schade, de deur naar de subsidiepotten alsnog openzwaait.